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Distribución de los gastos hipotecarios entre el banco y el consumidos



¿Qué son los gastos hipotecarios?


La contratación de un préstamo hipotecario lleva aparejada una serie de gastos debido a su formalización como escritura pública a través de una Notaría.


Estos gastos, que se deben abonar a los sujetos, funcionarios u organismos públicos que intervienen en este proceso, son:


  • Honorarios de la Gestoría: esta gestoría es una entidad independiente que el banco contrata para que se encargue de realizar las gestiones de pago de todos estos gastos. Lo habitual es que la gestoría solicite una provisión de fondos al cliente, con ese dinero realiza el pago de todos los gastos y devuelve el sobrante.

  • Honorarios de la Notaría: el notario es un funcionario público retribuido por arancel, con lo que los honorarios por sus servicios están fijados por ley. Los contratos de préstamo con garantía hipotecaria deben realizarse en forma de escritura pública con intervención de

  • Gastos de Inscripción en el Registro de la Propiedad: la hipoteca que grabará la finca en cuestión debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que conlleva unos gastos.

  • Liquidación del Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: la constitución de una hipoteca es un hecho imponible de este impuesto, y por lo tanto, debe realizarse su pago a través de la preceptiva liquidación del mismo.


¿Qué es la cláusula de atribución de gastos?

Las entidades financieras se sirven de su posición dominante frente al consumidor para incluir en los contratos de préstamos hipotecarios cláusulas que les son ventajosas en detrimento de los derechos de los clientes.


Una de esas cláusulas es la denominada “cláusula de atribución de gastos”, en virtud de la cual el banco establece que todos los gastos e impuestos que se deriven de la escritura que el cliente está firmando deberán ser abonados íntegramente por el cliente.


Las cláusulas que, como la de atribución de gastos, son predispuestas por el banco unilateralmente vulnerando los derechos de los clientes, pueden ser consideradas abusivas y por tanto, declaradas nulas, con la consecuencia de que se eliminarán del contrato.


¿Quién tiene que pagar cada gasto realmente?

Tras  muchos cambios en nuestra jurisprudencia, el Tribunal Supremo ha fijado definitivamente cómo deben distribuirse dichos gastos:


  • Los Honorarios de la Notaría deben ser satisfechos por mitad entre cliente y banco.

  • Los Gastos de Inscripción en el Registro de la Propiedad deben ser abonados íntegramente por el banco.

  • La Liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados debe ser satisfecha íntegramente por el cliente, pues tras una polémica rectificación de nuestro Tribunal Supremo, el cliente es quien debe ser considerado como sujeto pasivo del impuesto.

  • En cuanto a los Honorarios de la Gestoría, nuestro Tribunal Supremo entiende que deben satisfacerse por mitad entre el cliente y el banco; no obstante, algunas Audiencia Provinciales —entre las que se encuentra la Audiencia Provincial de Murcia— realizan una interpretación distinta y no incompatible, a nuestro parecer, en la que considera que dicho gasto debe ser asumido íntegramente por el banco dado que el consumidor no tuvo opción siquiera de elegir qué gestoría se encargaría de el pago de dichos gastos.

¿Qué tengo que hacer para reclamar las cantidades que ya he pagado?


Es importante contar con todas las facturas que justifiquen el pago de los conceptos que hemos indicado. Si no las encuentras entre la documentación de tu hipoteca deberás acudir a la Notaría, a la Gestoría y al Registro de la Propiedad para solicitar una copia de las mismas.


Con toda esta información, lo procedente es reclamar al banco extrajudicialmente; no obstante, lo habitual es que el banco se niegue a restituir las cantidades que se soliciten, por lo que se deberá interponer demanda en el Juzgado competente en materia de cláusulas abusivas del territorio donde se encuentre el domicilio del consumidor.


¿Cuánto dinero puedo recuperar si reclamo?

La cantidad a reclamar al banco será distinta en cada caso; sin embargo, rondan una media de 500 a 800 €.


¿Y si mi escritura es de Compraventa con Subrogación?

En la siguiente entrada de nuestro blog (hipervínculo cuando esté) encontrarás todo lo que debes saber si tu escritura es de Compraventa con Subrogación de Hipoteca.

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